管理課ダッシュボード

TonTon 賃貸管理部　第14期 基準日 2026年8月5日

管理課メンバー向けの実務ダッシュボード。すべての数字は毎回、管理課の各スプレッドシートから自動で再抽出しています（手打ちゼロ）。 先頭の🚨リスクアラート（Talknoteから対応漏れをAIが毎日抽出）→ ①トラブルになりそうな案件 → ②管理コスト → ③売上 の並び。 まずリスクアラートと①の自分の担当行を見れば、今日やることが分かります。対応が済んだらチェックで消せます（全員に共有）。

源泉は毎朝5:00にGoogle Driveから自動同期 滞納: 滞納者リスト_2026.07 工事・コスト: CS管理表（14期） 空室: リーシング活動表 更新: 新・更新情報 受託・営業: 14期PDCA進捗管理表 / 管理営業スケジュール表
🚨 リスクアラート⚠️ トラブル火種💰 管理コスト📈 売上🏢 ポートフォリオ🔄 解約📋 更新業務

🚨 リスクアラート ── 対応漏れの監視（Talknote発）

未対応のアラート16件重大6・注意8・予防2（2026-08-05 抽出）
対応済み0件チェックすると下の「対応済み」へ移動（全端末で共有）
Talknote「管理課共有」等の投稿から、①法務が要るイレギュラー ②温度感が高いもの ③約束の期日漏れ ④長引いているもの ⑤見逃し をAIが毎日抽出しています（今川社長指示）。対応が完了したら左のチェックを入れてください。 チェックは全員の画面に共有され、次回以降は「対応済み」に畳まれます（誤操作で戻したい場合は今川社長へ）。

⚖️ 法務 法務判断（内容証明・訴訟・保証会社）が要るイレギュラー案件

済重要度案件 / 詳細担当期日出典
重大管理解約後の未回収請求 779,890円／7件
8/15までに「回収不能案件」の申告期限。メゾネット鶴巻・星野様 ¥295,494 が「※要保留」で理由不明（全体の38%）。管理解約済み＝任意回収が困難で、内容証明・少額訴訟の判断が必要。フォーレストヒル作田様は「※入金」表記なのに未入金リストに混在＝リスト精度の検証も必要
林さん・管理課2026-08-15Talknote 230022463（7/31）
重大大成保証の送金日変更＋滞納継続で送金停止
8月賃料から送金が月末→10日前後に変更。さらに滞納が続くと送金停止。該当＝アーバンひばりが丘103号室。送金停止＝オーナーへの家賃送金が止まり、債権が戻って明渡・訴訟ルートへ。オーナーへの事前通知をしないと送金日変更だけでもクレームになる
中山さん・担当PM至急（8月送金前）Talknote 230466932（8/5）
注意社宅代行の既存契約が未点検
運用ルールは制定済みだが、ルール化前に登録された既存の社宅代行契約の洗い出しが未実施。請求先が借主のままの契約は一括請求・入金消込が機能せず、二重請求・請求漏れの温床
管理課（リーシング・更新担当）－Talknote 230105911（7/31）

🔥 温度感が高い 漏水・オーナー影響など、放置1日ごとに悪化するもの

済重要度案件 / 詳細担当期日出典
重大堀井ビル 漏水事故 ── 対策工事が「方向性」止まり
オーナーへ謝罪面談済み。熊澤建装の提案で「前向きに進める方向性」のまま、見積金額・着工日・費用負担者が未確定。漏水は放置＝被害拡大と下階入居者への二次クレームに直結
担当PM今週中に工事日程確定Talknote 230055947（7/31）
注意解約95件オーバー ── 純増を食い潰す構造
管理戸数 目標2,100戸 vs 現状1,775戸。新規獲得は必要293戸に対しlap44%。解約が積み上がり、取っても抜ける状態。解約理由の類型別に「防げる解約」への打ち手が必要
管理課全体－Talknote 230171849（8/2・14期目標投稿）

⏰ 期日漏れ 約束・依頼をしたのに期日が切れていない／過ぎているもの

済重要度案件 / 詳細担当期日出典
重大8/30オーナー向けランチ会 ── 案内が出ていない可能性
「案内できるMGは8/1昼までに返信を」→ノート上で返信ゼロ。片野さんへの「8/1までにLINE一斉送信予約」も完了報告なし。オーナーの返信期限は8/14。案内未送なら定員50名が埋まらない
片野さん・各PM2026-08-14（オーナー返信期限）Talknote 230038792（7/31）
注意堀井ビルオーナーの宿題「更新時の値上げ可否レポート」
7/31に受領したが期日を切っていない。退去リスク（ソルーチェ中目黒参考）も添えて慎重に、と承諾済み。オーナーは待っている状態＝期日を自分から提示して信頼を守る
担当PM期日未設定（要設定）Talknote 230055947（7/31）
注意【いざ貸す】8月運用方針が承認待ち（今川社長宛）
1棟物上限55万円への引き上げ＋区分20万円据え置きの承認依頼（8/4）。7月は上限到達で停止し1棟物11件・平均14,000円分の機会損失済み。承認が遅れるほど8月も同じ損失が続く
今川社長（ボール）即日Talknote 230397287（8/4）
注意リアライズへの支払い確認 ── 金額・期日の記載なし
「お支払い確認お願いします！」のみで金額・支払期日・何の代金かが不明。このままでは支払遅延の温床。依頼内容を特定して期日を切る
宮森さん－Talknote 230461540（8/5）

⏳ 対応が長引いている 着手はしたが止まっている・古いまま放置されているもの

済重要度案件 / 詳細担当期日出典
重大更新契約書 未回収508件 ── うち契約期限切れ31件
稼働中1,648件の30.8%。契約終期が既に切れているもの31件（2024年2件・2025年29件）、2023年以前の滞留44件、最古2016年。契約書がない＝更新料請求・原状回復・明渡の法的根拠が弱い。まず期限切れ31件を担当者別に割って今週デッドライン
片野181・清水166・日下部112・佐野49期限切れ31件を今週中Talknote 230320686（8/4）
注意いい生活データが6/25エクスポートで停止（40日超）
更新契約書の元データが古いまま＝上の508件も動かない。①すぐ：再エクスポートを月次定例に固定 ②恒久：いい生活API連携（申請文面は準備済・申請の一歩が止まっている）
管理課＋今川社長（API申請）－Talknote 230320686（8/4）
注意請求書の受領ルート統一 ──「検討してください」のまま
経理指定アドレスへの一本化ルール案が出浦さんへ「ルール化検討」で投げられたまま、誰が・いつまでにが決まっていない。支払い漏れ・回収漏れの根本対策なので期日を切って決める
出浦さん期日未設定（要設定）Talknote 230129536（7/31）

👁 見逃し 誰の視界にも入っていない構造的な抜け

済重要度案件 / 詳細担当期日出典
重大滞納リストの担当者が未記入 ── 33世帯・約165万円
担当が決まっていない案件は「誰かがやっているだろう」で誰も動かない（傍観者効果）。金額の大きい案件を追う前に、まずこの33世帯に名前を入れる。詳細は下の「① トラブル火種」担当別ボード参照
管理課（割り振り＝マネージャー）今週中に全件名前を入れる滞納者リスト（担当欄空欄45行）
注意電話折り返し依頼に完了報告がない構造
取次ぎノート（フリーダイヤル等）の折り返し依頼に「対応済み」の返信をする運用がなく、放置されても誰も気付けない。例：三井のリハウス末広様→佐野さん宛。フロンティア南郷通り購入予定のお客様→福山さん宛（在籍要確認・宛先不在なら完全放置）
佐野さん＋取次ぎ運用の見直し－Talknote 48782524 / 49407060
予防本文が空の投稿 ── 添付だけで中身が追えない
投稿230320586・230420423が本文空（添付のみ）。重要書類が添付されていても検索・追跡ができない。添付投稿には一言でも本文を付けるルールを
管理課全員－Talknote 230320586 / 230420423
予防【予防】8/11〜16 町田さん不在期間の鍵交換
この期間に賃発（賃料発生日）が重なる新規契約は要注意。前後に調整するか、自身（または宮森さん）で鍵交換。当日「鍵が変わっていない」事故を防ぐため、該当契約の有無を事前に洗い出す
清水さん・佐野さん・片野さん・日下部さん2026-08-08までに該当契約の確認Talknote 230314716（8/4）
✅ 対応済みのアラート（0件）
済重要度案件 / 詳細担当期日出典

① トラブルになりそうな案件

最優先で潰す火種7世帯3ヵ月以上滞納・明渡訴訟移行予定（31件分）／ 1,780,200円。まずこの7世帯に連絡
滞納 未回収 合計88世帯138件 / 6,587,095円 ／ 要督促59件・代弁請求中32件
長期空室（91日超）24戸最長 430日 ＝ 約14ヶ月 収益ゼロ
定期借家 通知期限が迫る4件未送付 全20件のうち期限間近。通知漏れ＝法定で契約が自動継続
この4つは放置すると金銭・法務のトラブルに直結するもの。滞納は時間が経つほど回収率が落ち、 定期借家の終了通知は期限を1日でも過ぎると法律上その契約を終わらせられなくなる。まず上から順に片付ける。

🚨 最優先 ── 訴訟移行予定・3ヵ月以上滞納 7世帯 / 1,780,200円。同じ入居者の「◯月分」は1行にまとめ、金額の大きい順⬇ 滞納 全138件 CSV

担当物件部屋賃借人滞納額 合計未納深刻度内容対応状況
清水リアーレ田端201ZHU JUNYE501,000円3件分3ヵ月以上05月分 賃料等（2026年5月分） / 06月分 賃料等（2026年6月分） / 07別途対応
佐野アコルデ陽光台202下地 拓実252,600円6件分訴訟移行予定02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04明渡訴訟移行予定
日下部第一田村コーポ101千葉 光司252,000円6件分訴訟移行予定02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04明渡訴訟移行予定
清水avenir est102小澤 祐真216,000円2件分3ヵ月以上02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分）管理解約
佐野ベルピア安浦第3105太田 渓一210,000円6件分3ヵ月以上02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04要督促
日下部パンシオンみずほ台C棟202諏佐 渉186,600円5件分3ヵ月以上03月分 賃料等（2026年3月分） / 04月分 賃料等（2026年4月分） / 05要督促
清水グリーンコーポ203岩崎 光助162,000円3件分3ヵ月以上05月分 賃料等（2026年5月分） / 06月分 賃料等（2026年6月分） / 07要督促

👥 担当別 ── 誰の手元に何件たまっているか 自分の行だけ見れば今日やることが分かる。件数が多い担当は分担の見直し対象

担当滞納 世帯滞納額うち訴訟/3ヵ月↑長期空室最長抱えている案件
⚠ 担当 未記入33世帯1,652,925円0世帯0戸－33件
片野17世帯1,109,810円0世帯8戸354日25件
佐野11世帯897,280円2世帯9戸370日20件
清水14世帯2,097,400円3世帯4戸427日18件
日下部13世帯829,680円2世帯3戸430日16件
⚠️ 滞納者リストの担当欄が空欄のものが 33世帯（1,652,925円）あります。 担当が決まっていない案件は、全員が「誰かがやっているだろう」と考えて誰も動かなくなります（傍観者効果 / 責任の分散）。 実験的にも、担当が1人に特定されているだけで着手率は大きく上がります。まずこの33世帯に名前を入れるのが、 金額の大きい案件を追いかけるより先にやるべきことです。
「誰の担当か」が明示されていない仕事は実行率が大きく下がる（社会的手抜き / Ringelmann効果）。 逆に名前が並ぶだけで着手率は上がる。この表は責めるためでなく、手が回っていない人を助けるために見る。

🕳 長期空室（91日超・即入居可） 24戸。1日空くだけで賃料はゼロ。上位12戸⬇ 全24戸 CSV

担当物件部屋空室日数募集賃料施策プラン対策メモ
日下部エメラルドハイツ202430日25000.0－－
清水セゾナ西新宿101427日290000.0C(ﾌﾘｰﾚﾝﾄ)2026-01-06 00:00:00
清水セゾナ西新宿101427日290000.0200.0－
佐野ベルハイム河辺205370日I(在庫)－
片野PRISM　OJIMA401354日115000.0－－
佐野アザース愛名104309日25000.0G(傾斜)【元在庫】水道代：3,300円（税込）
片野ディアコート101274日39000.0－－
片野ディアコート101274日39000.0－－
佐野ベルピア安浦第3206235日29000.0D(ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ)初期費用減額＆キャッシュバックキャンペーン
日下部エメラルドハイツ201217日25000.0－－
日下部友鶴ビル2階212日77000.0－－
佐野サン・デュエット103179日42000.0B(AD)1/26 オーナー募集提案済み

📮 定期借家 終了通知 ── 期限が迫っているもの 未送付 全20件のうち至急4件⬇ 至急分 CSV ⬇ 未送付 全20件 CSV

物件部屋賃借人契約満了日通知期限状態
GIビルⅢ703上屋敷 京平2027-04-142026-10-13未送付
秀和代々木レジデンス509原 憲二2027-04-152026-10-14未送付
メゾンユーフラテス303佐々木 勇成2027-04-172026-10-16未送付
第2ウィスタリアマンション302餅田 健2027-04-232026-10-22未送付
定期借家は「満了の1年前〜6ヶ月前」に終了通知を出さないと終了を主張できない（借地借家法38条）。 期限を過ぎた瞬間に取り返しがつかなくなる、管理課で最も事故になりやすい業務。

📊 滞納の内訳 源泉: 滞納者リスト_2026.07（回収済・代弁入金済を除いた未回収ベース）

深刻度別
深刻度件数金額
3ヵ月以上31件1,780,200円
2ヵ月11件263,200円
1ヵ月41件2,283,670円
不足分22件616,200円
更新料33件1,643,825円
対応状況別
状況件数金額
要督促59件2,592,725円
代弁請求中32件1,759,470円
別途対応16件664,300円
明渡訴訟移行予定12件504,600円
ReloRent249件515,200円
管理解約8件504,800円
退去済1件6,000円
回収不可1件40,000円

② 管理コスト（工事・原状回復）

14期累計 上代（オーナー請求＝売上）2,900万円228件 / 129物件
14期累計 下代（業者支払＝コスト）2,146万円上代に対して 74.0% が外部に出ている
残る粗利754万円粗利率 26.0%
粗利率1桁の物件2件上代20万円以上の案件で粗利率10%未満＝実質タダ働きに近い。是正余地の塊
用語: 上代＝オーナーへの請求額（TonTonの売上）／下代＝業者への支払額（TonTonのコスト）。 差が粗利。粗利率が低い案件は「相見積もりを取っていない」「値引き対応がそのまま利益を削っている」のどちらかが疑われる。

📉 粗利率ワースト物件 ── コスト管理の火種 上代20万円以上に限定。ここを是正するのが利益改善の最短ルート⬇ 物件別コスト 全129件 CSV

物件件数上代(売上)下代(コスト)粗利粗利率
美咲の翔ヒルズ6件1,485,200円1,456,200円29,000円2.0%
サン・フレグランス4件1,126,300円1,065,300円61,000円5.4%
ウィスタリアマンション4件1,127,230円1,006,900円120,330円10.7%
第2ウィスタリアマンション2件387,540円336,400円51,140円13.2%
ウインズ船橋3件440,400円370,400円70,000円15.9%
第三伸和コーポ1件246,830円197,200円49,630円20.1%
南品川4丁目店舗1件341,900円268,000円73,900円21.6%
セイザ新宿2件429,328円335,300円94,028円21.9%
T&M船堀2件452,500円350,000円102,500円22.7%
クレセンテ2件715,310円550,360円164,950円23.1%
セルフィスタ渋谷1件247,000円190,000円57,000円23.1%
山王マンション梅村3件1,069,625円816,500円253,125円23.7%
粗利率が1桁の案件は、実質「作業しただけで儲かっていない」状態。 行動経済学のアンカリング上、最初に出た業者見積りがそのまま通ってしまうのが典型パターン。 金額の大きい案件ほど相見積もりを必ず2社以上にするだけで数字は動く。

📅 月次のコスト推移 粗利率15%未満の月は赤字寄り

発生月件数上代(オーナー請求)下代(業者支払)粗利粗利率
2026-0348件567万円422万円145万円25.6%
2026-0456件807万円625万円183万円22.7%
2026-0542件609万円429万円180万円29.6%
2026-0650件557万円412万円144万円25.9%
2026-0730件340万円248万円92万円27.2%
2026-082件19万円11万円8万円43.3%
14期累計228件2,900万円2,146万円754万円26.0%

🔧 種別内訳

種別件数上代下代粗利粗利率
修繕137件1,332万円1,014万円318万円23.9%
原状回復91件1,568万円1,132万円435万円27.8%

③ 売上

工事売上 14期累計2,822万円502件 ／ 粗利 730万円（25.9%）
受託パイプ 受注33件 / 144戸勝率 71.7%（受注 vs 失注13件）
受注1棟の3年LTV（工事有）165万円1棟取れば3年でこれだけ返ってくる＝獲得にかけてよい上限の根拠
オーナー解約28件 / 201戸受託と同じ土俵で見る。取っても抜ければ純増しない

🔨 工事売上（修繕・原状回復）の月次 当月は金額未確定の案件が多く、後から増える前提で見る

月修繕 件数修繕 売上原復 件数原復 売上売上計粗利粗利率
2026/0354件105万円33件463万円567万円145万円25.6%
2026/0487件463万円35件345万円807万円183万円22.7%
2026/0561件300万円23件306万円606万円179万円29.6%
2026/0670件340万円22件217万円557万円144万円25.9%
2026/0772件68万円21件204万円272万円74万円27.0%
2026/080件0万円14件13万円13万円5万円36.0%
14期累計502件2,822万円730万円25.9%

📈 売上の伸び（月次・売上計）

2026/03567万円
2026/04807万円
2026/05606万円
2026/06557万円
2026/07272万円
2026/0813万円
受託パイプライン
ステータス件数戸数
受注33件144戸
契約日確定1件8戸
契約日調整中4件26戸
提案日確定1件1戸
提案日調整中3件31戸
提案済9件139戸
長期見込8件89戸
失注13件43戸
ランク A34 / B20 / C18
管理営業 【7月】営業報告書
PMコール（実績/目標）提案（実績/目標）見込（実績/目標）契約（実績/目標）
佐野19/44 43%7/20 35%1/8 12%0/4 0%
清水30/44 68%7/20 35%2/8 25%0/4 0%
片野40/44 91%6/20 30%0/8 0%0/4 0%
日下部33/44 75%7/20 35%2/8 25%0/4 0%
チーム122/176 69%27/80 34%5/32 16%0/16 0%
コール→提案→見込→契約。手前の数が足りないと後ろは絶対に増えない
営業はいちばん手前の行動量（コール）だけが自分でコントロールできる。 契約数は結果指標なので、追うべきは左端の数字。ここが目標に届いていない週は、翌週の契約が構造的に生まれない。

④ ポートフォリオ・入居率

総管理戸数1,837戸282棟（管理受託ステータスのみ）
入居率 現状98.04%翌月見込 98.31%
空室（当月）14戸前月末 43戸 → 当月 14戸 → 翌月 7戸
当月成約7件リーシングの決定打。空室が減る唯一の手段

🏢 物件タイプ別

タイプ棟数戸数
アパート143棟1044戸
マンション102棟616戸
戸建て15棟15戸
事業用10棟43戸
その他6棟33戸
店舗3棟3戸
タウンハウス2棟12戸
駐車場1棟16戸
入居率1%は約18戸。1戸の平均賃料を8万円とすると、 入居率が1%落ちるだけで月間 約144万円の賃料が消える。空室日数の管理はそのまま売上管理。

⑤ 解約（入居者チャーン）

今年の解約 累計173件月平均 24.7件
最多の理由転勤30件 ／ 全体の23.8%
退去→空室→長期化24戸解約は止められなくても、空室期間は縮められる
月次の解約件数
1月27件
2月23件
3月33件
4月27件
5月17件
6月22件
7月24件
月件数
1月27件
2月23件
3月33件
4月27件
5月17件
6月22件
7月24件
解約理由 TOP
理由件数構成比
転勤30件23.8%
更新を機に住み替え22件17.5%
転職18件14.3%
卒業17件13.5%
結婚・同棲17件13.5%
帰国12件9.5%
手狭7件5.6%
退職3件2.4%
転勤・卒業・帰国は防げない。防げるのは「更新を機に住み替え」＝更新前の接点づくりで減らせる層

⑥ 更新業務

更新料 取りっぱぐれ候補406件①書類未送付3件 ＋ ②送付済・入金未確認403件（契約始期〜7月末）
更新ハガキ 10月分 未着手49件対象49件中 0件完了。翌11月分は未着手1/1件
更新契約書 未回収508件稼働中1,648件の30.8%。3年以上前の契約 44件
⚠️ 更新契約書の508件だけは自動更新されません。 源泉が「いい生活」からの手動エクスポート（出力日 令和8年6月25日）のため、誰かが再エクスポートするまで数字が動きません。 月1回、管理課定例の冒頭で再エクスポート＆Drive上書き ── これを固定にするのが先決です。

💴 更新料の取りっぱぐれ 406件。①は請求自体が未発生＝完全な漏れ、②は請求済だが未回収⬇ ①未送付3件 CSV ⬇ ②未入金403件 CSV ⬇ 更新ハガキ未着手49件 CSV ⬇ 更新契約書未回収508件 CSV

📁 更新契約書 未回収の内訳 全508件。契約始期が古いものほど回収は難しくなる

担当別
担当未回収構成比
片野181件35.6%
清水166件32.7%
日下部112件22.0%
佐野49件9.6%
契約始期の年別
年未回収
2027年1件
2026年188件
2025年167件
2024年108件
2023年38件
2022年2件
2020年1件
2017年1件
2016年2件
契約種別
種別未回収
普通借家契約385件
利用契約63件
定期借家契約60件
数字は全て源泉スプレッドシートから自動抽出（2026年8月5日 時点）。ベタ書きの数字はありません 再構築: _dashboard/rebuild_kanri_dash.py