管理課ダッシュボード
TonTon 賃貸管理部 第14期
基準日 2026年7月27日
管理課メンバー向けの実務ダッシュボード。すべての数字は毎回、管理課の各スプレッドシートから自動で再抽出しています（手打ちゼロ）。
上から順に ①トラブルになりそうな案件 → ②管理コスト → ③売上 の並び。まず①の自分の担当行だけ見れば、今日やることが分かります。
源泉は毎朝5:00にGoogle Driveから自動同期
滞納: 滞納者リスト_2026.07
工事・コスト: CS管理表（14期）
空室: リーシング活動表
更新: 新・更新情報
受託・営業: 14期PDCA進捗管理表 / 管理営業スケジュール表
① トラブルになりそうな案件
最優先で潰す火種7世帯3ヵ月以上滞納・明渡訴訟移行予定（31件分）／ 1,780,200円。まずこの7世帯に連絡
滞納 未回収 合計88世帯138件 / 6,587,095円 ／ 要督促59件・代弁請求中32件
長期空室（91日超）19戸最長 665日 ＝ 約22ヶ月 収益ゼロ
定期借家 通知期限が迫る4件未送付 全20件のうち期限間近。通知漏れ＝法定で契約が自動継続
この4つは放置すると金銭・法務のトラブルに直結するもの。滞納は時間が経つほど回収率が落ち、
定期借家の終了通知は期限を1日でも過ぎると法律上その契約を終わらせられなくなる。まず上から順に片付ける。
🚨 最優先 ── 訴訟移行予定・3ヵ月以上滞納 7世帯 / 1,780,200円。同じ入居者の「◯月分」は1行にまとめ、金額の大きい順⬇ 滞納 全138件 CSV
| 担当 | 物件 | 部屋 | 賃借人 | 滞納額 合計 | 未納 | 深刻度 | 内容 | 対応状況 |
|---|
| 清水 | リアーレ田端 | 201 | ZHU JUNYE | 501,000円 | 3件分 | 3ヵ月以上 | 05月分 賃料等（2026年5月分） / 06月分 賃料等（2026年6月分） / 07 | 別途対応 |
| 佐野 | アコルデ陽光台 | 202 | 下地 拓実 | 252,600円 | 6件分 | 訴訟移行予定 | 02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04 | 明渡訴訟移行予定 |
| 日下部 | 第一田村コーポ | 101 | 千葉 光司 | 252,000円 | 6件分 | 訴訟移行予定 | 02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04 | 明渡訴訟移行予定 |
| 清水 | avenir est | 102 | 小澤 祐真 | 216,000円 | 2件分 | 3ヵ月以上 | 02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） | 管理解約 |
| 佐野 | ベルピア安浦第3 | 105 | 太田 渓一 | 210,000円 | 6件分 | 3ヵ月以上 | 02月分 賃料等（2026年2月分） / 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04 | 要督促 |
| 日下部 | パンシオンみずほ台C棟 | 202 | 諏佐 渉 | 186,600円 | 5件分 | 3ヵ月以上 | 03月分 賃料等（2026年3月分） / 04月分 賃料等（2026年4月分） / 05 | 要督促 |
| 清水 | グリーンコーポ | 203 | 岩崎 光助 | 162,000円 | 3件分 | 3ヵ月以上 | 05月分 賃料等（2026年5月分） / 06月分 賃料等（2026年6月分） / 07 | 要督促 |
👥 担当別 ── 誰の手元に何件たまっているか 自分の行だけ見れば今日やることが分かる。件数が多い担当は分担の見直し対象
| 担当 | 滞納 世帯 | 滞納額 | うち訴訟/3ヵ月↑ | 長期空室 | 最長 | 抱えている案件 |
|---|
| ⚠ 担当 未記入 | 33世帯 | 1,652,925円 | 0世帯 | 0戸 | － | 33件 |
| 片野 | 17世帯 | 1,109,810円 | 0世帯 | 5戸 | 345日 | 22件 |
| 佐野 | 11世帯 | 897,280円 | 2世帯 | 8戸 | 300日 | 19件 |
| 日下部 | 13世帯 | 829,680円 | 2世帯 | 4戸 | 665日 | 17件 |
| 清水 | 14世帯 | 2,097,400円 | 3世帯 | 2戸 | 418日 | 16件 |
⚠️ 滞納者リストの担当欄が空欄のものが 33世帯（1,652,925円）あります。
担当が決まっていない案件は、全員が「誰かがやっているだろう」と考えて誰も動かなくなります（傍観者効果 / 責任の分散）。
実験的にも、担当が1人に特定されているだけで着手率は大きく上がります。まずこの33世帯に名前を入れるのが、
金額の大きい案件を追いかけるより先にやるべきことです。
「誰の担当か」が明示されていない仕事は実行率が大きく下がる（社会的手抜き / Ringelmann効果）。
逆に名前が並ぶだけで着手率は上がる。この表は責めるためでなく、手が回っていない人を助けるために見る。
🕳 長期空室（91日超・即入居可） 19戸。1日空くだけで賃料はゼロ。上位12戸⬇ 全19戸 CSV
| 担当 | 物件 | 部屋 | 空室日数 | 募集賃料 | 施策プラン | 対策メモ |
|---|
| 日下部 | ロックビレッジ | 101 | 665日 | 69000.0 | － | － |
| 日下部 | エメラルドハイツ | 202 | 421日 | 25000.0 | － | － |
| 清水 | セゾナ西新宿 | 101 | 418日 | 290000.0 | C(ﾌﾘｰﾚﾝﾄ) | 2026-01-06 00:00:00 |
| 片野 | PRISM OJIMA | 401 | 345日 | 115000.0 | － | － |
| 佐野 | アザース愛名 | 104 | 300日 | 25000.0 | G(傾斜) | 【元在庫】水道代：3,300円（税込） |
| 片野 | ディアコート | 101 | 265日 | 39000.0 | － | － |
| 佐野 | ベルピア安浦第3 | 206 | 226日 | 29000.0 | D(ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ) | 初期費用減額＆キャッシュバックキャンペーン |
| 日下部 | エメラルドハイツ | 201 | 208日 | 25000.0 | － | － |
| 日下部 | 友鶴ビル | 2階 | 203日 | 85000.0 | － | － |
| 佐野 | サン・デュエット | 103 | 170日 | 42000.0 | B(AD) | 1/26 オーナー募集提案済み |
| 佐野 | アリエッタ寺前 | 103 | 154日 | | I(在庫) | オーナー側でマンスリー経営・管理対象外 |
| 佐野 | アリエッタ寺前 | 201 | 147日 | | I(在庫) | オーナー側でマンスリー経営・管理対象外 |
| 物件 | 部屋 | 賃借人 | 契約満了日 | 通知期限 | 状態 |
|---|
| GIビルⅢ | 703 | 上屋敷 京平 | 2027-04-14 | 2026-10-13 | 未送付 |
| 秀和代々木レジデンス | 509 | 原 憲二 | 2027-04-15 | 2026-10-14 | 未送付 |
| メゾンユーフラテス | 303 | 佐々木 勇成 | 2027-04-17 | 2026-10-16 | 未送付 |
| 第2ウィスタリアマンション | 302 | 餅田 健 | 2027-04-23 | 2026-10-22 | 未送付 |
定期借家は「満了の1年前〜6ヶ月前」に終了通知を出さないと終了を主張できない（借地借家法38条）。
期限を過ぎた瞬間に取り返しがつかなくなる、管理課で最も事故になりやすい業務。
📊 滞納の内訳 源泉: 滞納者リスト_2026.07（回収済・代弁入金済を除いた未回収ベース）
深刻度別
| 深刻度 | 件数 | 金額 |
|---|
| 3ヵ月以上 | 31件 | 1,780,200円 |
| 2ヵ月 | 11件 | 263,200円 |
| 1ヵ月 | 41件 | 2,283,670円 |
| 不足分 | 22件 | 616,200円 |
| 更新料 | 33件 | 1,643,825円 |
対応状況別
| 状況 | 件数 | 金額 |
|---|
| 要督促 | 59件 | 2,592,725円 |
| 代弁請求中 | 32件 | 1,759,470円 |
| 別途対応 | 16件 | 664,300円 |
| 明渡訴訟移行予定 | 12件 | 504,600円 |
| ReloRent24 | 9件 | 515,200円 |
| 管理解約 | 8件 | 504,800円 |
| 退去済 | 1件 | 6,000円 |
| 回収不可 | 1件 | 40,000円 |
② 管理コスト（工事・原状回復）
14期累計 上代（オーナー請求＝売上）2,793万円215件 / 125物件
14期累計 下代（業者支払＝コスト）2,067万円上代に対して 74.0% が外部に出ている
残る粗利726万円粗利率 26.0%
粗利率1桁の物件2件上代20万円以上の案件で粗利率10%未満＝実質タダ働きに近い。是正余地の塊
用語: 上代＝オーナーへの請求額（TonTonの売上）／下代＝業者への支払額（TonTonのコスト）。
差が粗利。粗利率が低い案件は「相見積もりを取っていない」「値引き対応がそのまま利益を削っている」のどちらかが疑われる。
📉 粗利率ワースト物件 ── コスト管理の火種 上代20万円以上に限定。ここを是正するのが利益改善の最短ルート⬇ 物件別コスト 全125件 CSV
| 物件 | 件数 | 上代(売上) | 下代(コスト) | 粗利 | 粗利率 |
|---|
| 美咲の翔ヒルズ | 4件 | 1,373,200円 | 1,344,200円 | 29,000円 | 2.1% |
| サン・フレグランス | 3件 | 1,055,500円 | 1,026,500円 | 29,000円 | 2.7% |
| ウィスタリアマンション | 4件 | 1,127,230円 | 1,006,900円 | 120,330円 | 10.7% |
| 第2ウィスタリアマンション | 2件 | 387,540円 | 336,400円 | 51,140円 | 13.2% |
| ウインズ船橋 | 3件 | 440,400円 | 370,400円 | 70,000円 | 15.9% |
| 第三伸和コーポ | 1件 | 246,830円 | 197,200円 | 49,630円 | 20.1% |
| 南品川4丁目店舗 | 1件 | 341,900円 | 268,000円 | 73,900円 | 21.6% |
| セイザ新宿 | 2件 | 429,328円 | 335,300円 | 94,028円 | 21.9% |
| T&M船堀 | 2件 | 452,500円 | 350,000円 | 102,500円 | 22.7% |
| アーバンヒムス三山 | 2件 | 368,500円 | 283,637円 | 84,863円 | 23.0% |
| クレセンテ | 2件 | 715,310円 | 550,360円 | 164,950円 | 23.1% |
| セルフィスタ渋谷 | 1件 | 247,000円 | 190,000円 | 57,000円 | 23.1% |
粗利率が1桁の案件は、実質「作業しただけで儲かっていない」状態。
行動経済学のアンカリング上、最初に出た業者見積りがそのまま通ってしまうのが典型パターン。
金額の大きい案件ほど相見積もりを必ず2社以上にするだけで数字は動く。
📅 月次のコスト推移 粗利率15%未満の月は赤字寄り
| 発生月 | 件数 | 上代(オーナー請求) | 下代(業者支払) | 粗利 | 粗利率 |
|---|
| 2026-03 | 48件 | 567万円 | 422万円 | 145万円 | 25.6% |
| 2026-04 | 56件 | 807万円 | 625万円 | 183万円 | 22.7% |
| 2026-05 | 42件 | 606万円 | 426万円 | 179万円 | 29.6% |
| 2026-06 | 50件 | 558万円 | 412万円 | 146万円 | 26.1% |
| 2026-07 | 18件 | 242万円 | 174万円 | 68万円 | 28.1% |
| 2026-08 | 1件 | 13万円 | 8万円 | 5万円 | 36.0% |
| 14期累計 | 215件 | 2,793万円 | 2,067万円 | 726万円 | 26.0% |
🔧 種別内訳
| 種別 | 件数 | 上代 | 下代 | 粗利 | 粗利率 |
|---|
| 修繕 | 128件 | 1,254万円 | 951万円 | 303万円 | 24.2% |
| 原状回復 | 87件 | 1,540万円 | 1,116万円 | 423万円 | 27.5% |
③ 売上
工事売上 14期累計2,811万円497件 ／ 粗利 729万円（25.9%）
受託パイプ 受注33件 / 144戸勝率 71.7%（受注 vs 失注13件）
受注1棟の3年LTV（工事有）165万円1棟取れば3年でこれだけ返ってくる＝獲得にかけてよい上限の根拠
オーナー解約28件 / 201戸受託と同じ土俵で見る。取っても抜ければ純増しない
🔨 工事売上（修繕・原状回復）の月次 当月は金額未確定の案件が多く、後から増える前提で見る
| 月 | 修繕 件数 | 修繕 売上 | 原復 件数 | 原復 売上 | 売上計 | 粗利 | 粗利率 |
|---|
| 2026/03 | 54件 | 105万円 | 33件 | 463万円 | 567万円 | 145万円 | 25.6% |
| 2026/04 | 87件 | 463万円 | 35件 | 345万円 | 807万円 | 183万円 | 22.7% |
| 2026/05 | 61件 | 300万円 | 23件 | 306万円 | 606万円 | 179万円 | 29.6% |
| 2026/06 | 70件 | 340万円 | 22件 | 218万円 | 558万円 | 146万円 | 26.1% |
| 2026/07 | 70件 | 56万円 | 21件 | 204万円 | 260万円 | 71万円 | 27.3% |
| 2026/08 | 0件 | 0万円 | 12件 | 13万円 | 13万円 | 5万円 | 36.0% |
| 14期累計 | 497件 | 2,811万円 | 729万円 | 25.9% |
📈 売上の伸び（月次・売上計）
| 2026/03 | | 567万円 |
| 2026/04 | | 807万円 |
| 2026/05 | | 606万円 |
| 2026/06 | | 558万円 |
| 2026/07 | | 260万円 |
| 2026/08 | | 13万円 |
受託パイプライン
| ステータス | 件数 | 戸数 |
|---|
| 受注 | 33件 | 144戸 |
| 契約日確定 | 1件 | 8戸 |
| 契約日調整中 | 4件 | 26戸 |
| 提案日確定 | 1件 | 1戸 |
| 提案日調整中 | 3件 | 31戸 |
| 提案済 | 9件 | 139戸 |
| 長期見込 | 8件 | 89戸 |
| 失注 | 13件 | 43戸 |
ランク A34 / B20 / C18
管理営業 【7月】営業報告書
| PM | コール（実績/目標） | 提案（実績/目標） | 見込（実績/目標） | 契約（実績/目標） |
|---|
| 佐野 | 19/44 43% | 7/20 35% | 1/8 12% | 0/4 0% |
| 清水 | 30/44 68% | 7/20 35% | 2/8 25% | 0/4 0% |
| 片野 | 40/44 91% | 6/20 30% | 0/8 0% | 0/4 0% |
| 日下部 | 33/44 75% | 7/20 35% | 2/8 25% | 0/4 0% |
| チーム | 122/176 69% | 27/80 34% | 5/32 16% | 0/16 0% |
コール→提案→見込→契約。手前の数が足りないと後ろは絶対に増えない
営業はいちばん手前の行動量（コール）だけが自分でコントロールできる。
契約数は結果指標なので、追うべきは左端の数字。ここが目標に届いていない週は、翌週の契約が構造的に生まれない。
④ ポートフォリオ・入居率
総管理戸数1,837戸282棟（管理受託ステータスのみ）
入居率 現状98.04%翌月見込 98.31%
空室（当月）14戸前月末 43戸 → 当月 14戸 → 翌月 7戸
当月成約7件リーシングの決定打。空室が減る唯一の手段
🏢 物件タイプ別
| タイプ | 棟数 | 戸数 |
|---|
| アパート | 143棟 | 1044戸 |
| マンション | 102棟 | 616戸 |
| 戸建て | 15棟 | 15戸 |
| 事業用 | 10棟 | 43戸 |
| その他 | 6棟 | 33戸 |
| 店舗 | 3棟 | 3戸 |
| タウンハウス | 2棟 | 12戸 |
| 駐車場 | 1棟 | 16戸 |
入居率1%は約18戸。1戸の平均賃料を8万円とすると、
入居率が1%落ちるだけで月間 約144万円の賃料が消える。空室日数の管理はそのまま売上管理。
⑤ 解約（入居者チャーン）
今年の解約 累計171件月平均 24.4件
最多の理由転勤30件 ／ 全体の24.2%
退去→空室→長期化19戸解約は止められなくても、空室期間は縮められる
月次の解約件数
| 1月 | | 27件 |
| 2月 | | 23件 |
| 3月 | | 33件 |
| 4月 | | 27件 |
| 5月 | | 17件 |
| 6月 | | 22件 |
| 7月 | | 22件 |
| 月 | 件数 |
|---|
| 1月 | 27件 |
| 2月 | 23件 |
| 3月 | 33件 |
| 4月 | 27件 |
| 5月 | 17件 |
| 6月 | 22件 |
| 7月 | 22件 |
解約理由 TOP
| 理由 | 件数 | 構成比 |
|---|
| 転勤 | 30件 | 24.2% |
| 更新を機に住み替え | 21件 | 16.9% |
| 転職 | 18件 | 14.5% |
| 卒業 | 17件 | 13.7% |
| 結婚・同棲 | 16件 | 12.9% |
| 帰国 | 12件 | 9.7% |
| 手狭 | 7件 | 5.6% |
| 退職 | 3件 | 2.4% |
転勤・卒業・帰国は防げない。防げるのは「更新を機に住み替え」＝更新前の接点づくりで減らせる層
⑥ 更新業務
更新料 取りっぱぐれ候補61件①書類未送付21件 ＋ ②送付済・入金未確認40件（契約始期〜6月末）
更新ハガキ 9月分 未着手26件対象50件中 24件完了。翌10月分は未着手44/49件
更新契約書 未回収508件稼働中1,648件の30.8%。3年以上前の契約 44件
⚠️ 更新契約書の508件だけは自動更新されません。
源泉が「いい生活」からの手動エクスポート（出力日 令和8年6月25日）のため、誰かが再エクスポートするまで数字が動きません。
月1回、管理課定例の冒頭で再エクスポート＆Drive上書き ── これを固定にするのが先決です。
📁 更新契約書 未回収の内訳 全508件。契約始期が古いものほど回収は難しくなる
担当別
| 担当 | 未回収 | 構成比 |
|---|
| 片野 | 181件 | 35.6% |
| 清水 | 166件 | 32.7% |
| 日下部 | 112件 | 22.0% |
| 佐野 | 49件 | 9.6% |
契約始期の年別
| 年 | 未回収 |
|---|
| 2027年 | 1件 |
| 2026年 | 188件 |
| 2025年 | 167件 |
| 2024年 | 108件 |
| 2023年 | 38件 |
| 2022年 | 2件 |
| 2020年 | 1件 |
| 2017年 | 1件 |
| 2016年 | 2件 |
契約種別
| 種別 | 未回収 |
|---|
| 普通借家契約 | 385件 |
| 利用契約 | 63件 |
| 定期借家契約 | 60件 |
数字は全て源泉スプレッドシートから自動抽出（2026年7月27日 時点）。ベタ書きの数字はありません
再構築: _dashboard/rebuild_kanri_dash.py